El Gobierno ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario en el último Consejo de Ministros y próximamente llegará al Parlamento para iniciar los trámites de su aprobación. La nueva ley, que previsiblemente entrará en vigor en el primer semestre de 2018, busca dar transparencia a los consumidores y seguridad jurídica a la banca. Su llegada traerá cambios como la posibilidad de convertir una hipoteca variable en fija, la limitación de las comisiones o una tregua a quienes tengan dificultades de pago para evitar el desahucio.
Algunos de esos cambios son de carácter retroactivo, lo que significa que van a afectar a todas las hipotecas actualmente en vigor, mientras que otros solo tendrán efecto para los nuevos préstamos que se firmen después de que el Boletín Oficial del Estado (BOE) publique la nueva norma. Estas son las medidas que afectarán a cada caso concreto:
Si ya tienes una hipotecaPara todos aquellos que ya estén pagando un préstamo hipotecario (actualmente en España la deuda hipotecaria de las familias ronda los 532.000 millones de euros), las modificaciones de la Ley de Crédito Inmobiliario tendrán un impacto reducido. Solo podrán beneficiarse de la posibilidad de convertir una hipoteca variable en una fija y de la ampliación de plazo y cantidades que se pueden impagar sin que el banco pueda activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado y, como consecuencia, que se inicie el procedimiento de ejecución hipotecaria, el paso previo al desahucio.
En el caso de reconvertir una hipoteca variable en una fija, desde el Ministerio de Economía explican que "los actuales tipos de interés negativos son una excepción. En el futuro los intereses volverán a terreno positivo y para los que tienen una hipoteca variable es una incertidumbre no saber cuándo ni cuánto subirán, por eso se han tomado estas decisiones. Además, pensamos que las medidas aumentarán la competencia hipotecaria entre los bancos, lo que también beneficia al consumidor".
En concreto, la ley va a abaratar el coste de cambiar una hipoteca por otra, ya sea en la misma entidad o en una de la competencia. "Para ello se favorece la novación del préstamo y la subrogación del acreedor estableciendo una comisión máxima del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente si se produce en los tres primeros años de vigencia del contrato y del 0% si se produce con posterioridad". Además, se reducen en un 90% los gastos de notaría y registro.
En el caso del vencimiento anticipado, que es una cláusula por la que el banco puede dar por concluido el préstamo por impago y que deriva en un procedimiento de ejecución hipotecaria, la normativa establece unos nuevos límites que dependen del tiempo que dure la hipoteca. En la primera mitad de vida del préstamo, el banco solo puede aplicar esta cláusula si el impago supera el 2% del capital concedido o nueve mensualidades. En la segunda mitad, el impago debe superar el 4% del capital o las 12 mensualidades.
Veamos un ejemplo práctico: una hipoteca a 20 años por un importe de 100.000 euros. En el caso de en los 10 primeros años, la cláusula solo podría activarse si la cantidad pendiente de pago supera los 2.000 euros o nueve cuotas mensuales, mientras que en los 10 posteriores, la cifra mínima a deber serían 4.000 euros o 12 mensualidades.
Pero todo ello tiene una excepción: aunque tiene carácter retroactivo, estas condiciones solo se podrán aplicar en aquellos préstamos donde todavía no se haya activado la cláusula de vencimiento anticipado, por tanto, no exista un litigio. "Lo que se pretende con esta medida es dar margen a aquellas personas que tengan dificultades puntuales para pagar la hipoteca", recalcan desde el Ministerio liderado por Luis de Guindos.
Por último, y aunque sea de forma indirecta, los actuales hipotecados también se beneficiarán de la 'lista negra' de cláusulas abusivas que contiene la ley. Su simple reflejo normativo será un pilar para que los tribunales fallen a favor de los consumidores en las demandas que hay en esta materia. 
Si vas a firmar una hipoteca próximamenteLos mayores cambios de la normativa beneficiarán a quienes firmen una hipoteca después de su entrada en vigor (en verano a más tardar, si no hay cambios de última hora). Así, todo futuro hipotecado podrá beneficiarse de las medidas anteriores (paso de hipoteca variable a fija y nuevas condiciones en la cláusula de vencimiento anticipado) y de otras muchas.
Para empezar, y antes de firmar el préstamo, deberá acudir al notario que elija en los siete días anteriores a la firma para asegurarse de que el contrato que le ha entregado el banco se ajusta a la legalidad y no incluye cláusulas potencialmente abusivas, y para preguntarle todas las dudas que pueda tener acerca de la hipoteca. Esta 'visita' al notario será gratuita y necesaria para poder firmar la hipoteca, y debe ir acompañada de un acta firmada por el cliente para dejar claro que comprende y conoce todas las condiciones y consecuencias.
Además, la nueva normativa contempla la creación de un modelo tipo de hipoteca, a la que banco y cliente se podrán acoger si están de acuerdo (está previsto que sea un 'prototipo' muy sencillo para que cualquier persona lo pueda entender), así como la creación de un documento anexo en el que se detallarán las cláusulas potencialmente abusivas (como las famosas cláusulas suelo), que será algo así como una lista negra de las que ya están siendo analizadas y anuladas por los juzgados de toda España.
También juega a favor del futuro hipotecado que el banco no podrá colocarle los llamados 'productos vinculados'. Y es que las entidades tendrán prohibido obligar a los clientes a contratar productos como seguros de hogar o vida a cambio de concederles la hipoteca. Lo que sí podrán seguir usando son los 'productos combinados', que son aquellos que ofrecen al cliente una mejora en las condiciones de la hipoteca (por ejemplo, contratando el seguro de hogar el diferencial te baja en una décima y otra adicional si también contratas el seguro de vida). Economía ha dejado muy claro que el Banco de España estará muy atento a las praxis de la banca para evitar que las ofertas vinculadas puedan disfrazarse de combinadas.
En el caso de quién debe asumir los gastos que acarrea la formalización de la hipoteca, las noticias ya no son tan buenas: la normativa se limita a exigir transparencia a la hora de plasmar en el contrato qué gastos paga cada parte, pero no delimita cuáles deben recaer en el banco y cuáles en el cliente. A pesar de que muchas sentencias judiciales ya están obligando a los bancos a que asuman buena parte de los gastos, Economía asegura que también hay tribunales que se han inclinado a favor del sector financiero. Por eso, simplemente apuesta por la negociación entre las partes. El consuelo es que muchos bancos ya están moviendo ficha y asumen parte de los gastos.
Otra novedad de la que sí se beneficiarán los consumidores es la de la rebaja de las comisiones por la amortización de forma anticipada, ya sea parcial o totalmente. En el caso de las hipotecas variables, el límite será del 0,5% del capital reembolsado anticipadamente en los primeros tres años de vida del préstamo y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de entonces no pagará penalización por la cancelación. Para las hipotecas fijas, el porcentaje es algo más elevado: el 4% en los primeros 10 años y el 3% pasado dicho plazo.
¿Y qué sucede en caso de impago? Al margen del nuevo plazo y cantidad previstos en el vencimiento anticipado, la norma establece un interés máximo que puede cobrar el banco al cliente si se retrasa en el pago de la cuota mensual (el conocido como interés de demora) no podrá superar tres veces el precio legal del dinero. Actualmente, hablaríamos de un máximo del 9%.
Por último, y a pesar de la cantidad de beneficios que tendrán los consumidores, la norma no incluye ningún apartado especial sobre la dación en pago, que se produce cuando el cliente entrega la casa al banco y se da por pagada su deuda. El silencio de la normativa en este sentido no es ninguna sorpresa: en el anteproyecto que se presentó en verano, el Gobierno ya dejó claro que la nueva ley hipotecaria no trataría este caso.
Con todo, las hipotecas del futuro serán más transparentes, tendrán el visto bueno de los notarios y de los registradores, podrán cambiarse sin apenas coste, estarán sujetas a menos comisiones y darán mayor margen temporal a todos aquellos que por problemas puntuales no puedan pagar la cuota mensual del préstamo.

​Fuente: Idealista

El presidente de Bankia defiende que la devolución generalizada, que evitará al banco "cuantiosos gastos judiciales", es "la mejor vía para preservar el patrimonio de los accionistas".
José Ignacio Goirigolzarri, presidente de Bankia, ha defendido hoy la decisión adoptada por la entidad de compensar "de forma generalizada y sin filtros" a los clientes afectados por cláusulas suelo, en torno a 60.000 consumidores, según ha precisado el banquero. El riesgo está "muy acotado", al suponer el 3% de la cartera y estar los clientes concentrados en "cuatro plazas".
La entidad devolverá los importes cobrados de más a todos los clientes, "salvo casos excepcionales". Serán, por ejemplo, situaciones en las que los afectados sean empresas o personas jurídicas. Goirigolzarri ha justificado la decisión basándose en el ahorro de costes que supondrá evitar la judicialización del proceso, a la luz del sentido de las sentencias que ya ha recibido el banco: un 90% da la razón al cliente y sólo un 10% a la entidad. "Tenemos mucha experiencia por los procesos que hemos vivido en los litigios por los canjes de híbridos y la salida a Bolsa", ha indicado Goirigolzarri, que ha cuantificado en 400 millones el ahorro en gastos judiciales que ha logrado Bankia al apostar por la solución negociada con los afectados por la oferta pública de acciones. El grupo ha dotado unos 200 millones brutos por las cláusulas suelo y calcula un ahorro por costas judiciales de en torno a 100 millones.

Fuente : www.expansion.com
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La aplicación del euríbor plus, que sustituirá al euríbor a 12 meses como índice de referencia de los préstamos hipotecarios, se ha vuelto a aplazar otros seis meses, ahora hasta 2017. El retraso en su implantación, que ya suma dos años, se debe a que se está perfeccionando su metodología para evitar una transición «traumática».


Conseguir un euríbor más fiable basado en datos reales y no en estimaciones para impedir su manipulación es el objetivo que se pretende lograr con el euríbor plus, que afectará a la mayoría de los préstamos hipotecarios variables vigentes y a las nuevas hipotecas. Pero el nuevo índice se hace esperar, en concreto, dos años. La primera fecha para su aplicación presentada por el Instituto Europeo de Mercados Monetarios (EMMI), encargado de gestionar este nuevo modelo, fue el primer semestre de 2015, pero su entrada en vigor se ha ido demorando. El último plazo era el próximo mes de julio, pero, de nuevo, se ha aplazado, esta vez hasta el primer semestre de 2017.
Los expertos achacan estos retrasos a que se está ultimando la metodología para que la transición del actual euríbor al plus no sea traumática para los hipotecados. «Se están cerrando flecos sobre la metodología a usar debido a que puede haber pocas muestras de transacciones reales en ciertos casos. Otro motivo es que se quiere garantizar una transición suave hacia el nuevo euríbor», señala Estefanía González, personal finance content manager de Kelisto.
Motivos similares apunta Pau Monserrat, economista y director editorial de iAhorro, para quien este retraso está propiciado porque la complejidad de obtener los datos está siendo más elevada de lo que se esperaba y «se intenta pulir más la fórmula de cálculo para poder tomar valores de tipos de interés reales, porque en los documentos que maneja el EMMI se decía que se podían tomar tipos de interés no solo de bancos sino de otros operadores del mercado mayorista. La complicación está en establecer de quién se toman los tipos de interés y que todos los bancos estén de acuerdo en las formulas de cálculo. Ahí puede radicar el problema».
Otra causa del retraso, a su juicio, puede ser que los artífices del euríbor plus se están dando cuenta de que los valores que da son superiores al actual índice y «no quieren sacarlo en un momento en que podría crear alarma social si pasáramos de un tipo negativo a un tipo positivo de golpe». Y más teniendo en cuenta que en la actualidad el 90 por ciento de las hipotecas están referenciadas a euríbor.

Por su parte Julián García, especialista en Hipotecas de HelpMyCash, señala que el retraso puede deberse a que sus creadores «no quieren arriesgarse a implantar un modelo que pueda ser manipulado fácilmente o que pueda contener errores. Desean tenerlo más controlado y no quieren que sea algo que salga para fracasar». Añade que también pueden estar esperando a que el mercado se estabilice un poco, ya que «estamos con tipos de interés muy bajos y lanzarlo ahora sería contraproducente». No obstante, reconoce que desde el pasado mes de febrero, en que el euríbor entró en negativo, «aumentaron las prisas para que saliera el nuevo euríbor y que fuera un estabilizador de los tipos de interés».
Si tenemos en cuenta estas explicaciones, el retraso beneficia a los consumidores, ya que desde el EMMI se pretende garantizar que la entrada en vigor de este nuevo índice sea más fiable, más transparente y evite manipulaciones como las que se produjeron entre 2005 y 2009 por parte de seis bancos internacionales. En aquella ocasión, la Comisión Europea multó con 1.710 millones de euros a Deutsche Bank, Société Générale, Royal Bank of Scotland, JP Morgan, Citigroup y al bróker RP Martin por manipular los índices euríbor, líbor y tíbor.
«El hecho de que el cálculo del euríbor plus se vaya a hacer con datos reales en lugar de estimaciones, debería eliminar toda posibilidad de manipulación», afirma Estefanía González. También Pau Monserrat cree que con el nuevo índice la manipulación se «dificultará».
PERIODO DE PRUEBA
Si por fin se cumplen los plazos establecidos por el EMMI y el índice renovado empieza a aplicarse en 2017, en los seis primeros meses estaría en periodo de prueba, por lo que, según los expertos, no se prevé que durante 2017 se aplique en todas las hipotecas referenciadas al euríbor actual. Además, durante ese periodo de prueba se quiere controlar la evolución del euríbor para estimar si es perjudicial o beneficioso para los hipotecados.
El nuevo sistema no supondrá legalmente un cambio de referencia, por lo que se aplicará en las hipotecas firmadas a partir de julio de 2017 y a los hipotecados referenciados a euríbor antes de 2017 sin modificación del contrato. «Esto quiere decir que el hipotecado no va a tener que hacer una novación de su hipoteca para cambiar de índice y no tendrá que afrontar ningún coste», asegura Julián García. Añade que si el euríbor plus entra en vigor, algunos bancos ven factible un cambio de este por el índice sustituto reflejado en el contrato hipotecario, normalmente IRPH. «Lo que supondría un gran agravio para los hipotecados que tendrían que pagar un mayor interés».
CAMBIO A 'POSITIVO'
Un posible efecto que tendrá el euríbor plus para los hipotecados es que deje de estar en negativo como ahora. «Esto está claro porque si aparece un nuevo índice no creo que vaya a entrar con valores en negativos, aunque es difícil saber cuál será su cotización», dice Julián García.
Pau Monserrat también cree que «el nuevo índice dejará de estar en negativo. Ahora el euríbor está en el -0,013 por ciento y esto significa que un banco le paga a otro banco por prestarle dinero. Esto, con el euríbor plus, probablemente no lo veremos, porque tomará valores reales del tipo de interés al que un banco deja dinero a otro banco a un año. Es bastante improbable que se dejen dinero pagando. Esto será un primer susto para los hipotecados. Pero cuando suban los tipos la cosa puede cambiar y beneficiar al hipotecado».
Estefanía González advierte a los hipotecados que deben tener en cuenta lo que establece el contrato que firmaron con su entidad. «Desde Kelisto sabemos que los contratos que se están firmando en los últimos meses ya determinan que, en caso de que el actual euríbor se sustituya por otro, el usuario tendrá que aceptar ese cambio. Eso sí, habrá que ver qué pasa con los contratos más antiguos, donde esto no figure. Los bancos dicen que será necesario legislar al respecto para que el cambio de un índice a otro se haga efectivo sin generar problemas con el cliente».
A seis meses de su 'hipotética' aplicación, aún no existen datos suficientes para predecir si el euríbor plus supondrá un beneficio para los hipotecados o no. En opinión de Estefanía González, «la teoría dice que el nuevo euríbor debería ser mejor», pero «habrá que esperar a que se concreten los aspectos sobre su cálculo».

Información de www.finanzas.com
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